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국토의 계획 및 이용에 관한 법은 우리나라의 토지를 대상으로 이용하거나 개발하거나 보전하기 위한 계획을 수립하고 집행하기 위해 제정한 법률이다. 이 법률을 바탕으로 도시군 기본계획이 정해지며 직접적으로 도시계획와 건축 계획에 영향을 미친다.

▍국토의 계획 및 이용에 관한 법 총칙

□ 목적 :

- 국토의 이용 개발 및 보전을 위한 계획의 수립 및 집행 등에 관하여 필요한 사항을 정함으로써 공공복리의 증진과 국민의 삶의 질을 향상하게 함을 목적으로 한다. 는 것이 이 법의 목적이다.

그리고 이 법에 명시되어 있는 용어의 범위와 의미를 설정하기 위해 용어를 정의한다.

□ 용어의 정의

1) 광역도시계획 : 광역계획권의 장기발전방향을 제시하는 계획

*광역도시계획권이란 2 이상의 시, 군의 공간구조 및 기능을 상호 연계하고 환경을 보전하며 정비하기 위해 국토부장관, 도지사가 지정하는 곳이다.

2) 도시군 계획 : 특별시, 광역시, 시, 군의 관할구역에 대해 수립하는 공간구조와 발전방향에 대한 계획으로써 다른 법률에 의한 토지의 이용개발, 보전에 관한 계획의 기본이 된다. 도시군 계획은

- 도시군기본계획 : 시 또는 군의 기본적인 공간구조와 발전방향을 제시하는 종합계획으로 도시군관리계획의 기본지침

- 도시군관리계획 : 시 또는 군의 개발, 정비 및 보전을 위한 계획 

3) 지구단위계획 : 도시군계획 수립대상 지역 안의 일부에 대해서 토지이용을 합리화하고 그 기능을 증진시키며 미관을 개선하고 양호한 환경을 확보하며 당해 지역을 체계적, 계획적으로 관리하기 위해 수립하는 도시군관리계획. 예를 들면, 아래의 그림처럼 도시군관리 계획 내의 일부 지역을 경제자유구역 명지지구로 하여 토지의 기능을 증진시키는 계획.

4) 입지규제 최소구역계획 : 입지규제최소구역에서 토지의 이용 및 건축물의 용도, 규모 등의 제한에 관한 사항 등 관리에 필요한 사항을 정하기 위해 수립하는 도시군 관리계획이다. 이 입지규제 최소구역은 도시외곽주의 신도시 개발로 인해 기성 시가지의 공동화와 노후, 쇠퇴 현상이 심해지고 경쟁력이 저하되면서 토지이용규제를 적용할 필요성을 느껴 도입되었다. 그래서 도시지역에서 토지이용을 증진시켜 도시정비를 촉진하고 지역거점을 육성할 필요가 있는 경우 국토부 장관이 지정한다.

이렇게 입지규제 최소구역으로 지정되게 되면 가장 좋은 점은 '특별건축구역의 지정의제'에 따라 특별건축구역으로 지정된 것으로 본다. 그럼 건폐율, 용적율, 높이 등에서 자유로워지고 그 지역에서 보다 효율적, 창의적으로 건축물을 만들고 지역발전을 도모할 수 있다.

5) 국가계획 : 중앙행정기관이 법률에 의해 수립하거나 국가의 정책적인 목적달성을 위해 수립하는 계획 중에서 도시군관리계획으로 결정하여야 할 사항이 포함되는 계획이다.

6) 도시군계획시설 : 기반시설 중 도시군 관리계획으로 결정된 시설로 도시기능의 유지를 위하여 대통령령으로 정한 시설

그리고, 기반시설은 아래와 같이 정리할 수 있다.

- 기반시설의 종류

1. 교통시설 : 도로, 주차장, 자동차정류장, 항만, 철도, 공항, 궤도, 차량검사 및 면허시설

*도로 : 일반도로, 자동차전용도로, 보행자전용도로, 자전거전용도로, 고가도로, 지하도로, 보행자우선도로

*자동차 정류장 : 여객자동차터미널, 물류터미널, 공영차고지, 환승센터, 복합환승센터 등

2. 공간시설 : 광장, 공원, 녹지, 유원지, 공공공지

*광장 : 교통광장, 경관광장, 지하광장, 건축물부설광장, 일반광장

3. 유통 및 공급시설 : 시장, 수도공급설비,  전기공급설비, 가스공급설비, 열공급설비, 방송통신시설, 공동구 등

*공동구 : 전기, 가스, 수도, 통신, 하수도시설 등 지하매설물을 공동수용하기 위해 지하에 설치하는 시설물

4. 공공, 문화 체육시설 : 공공청사, 학교, 연구시설, 문화시설, 사회복지시설, 체육시설 등

5. 방재시설 : 하천, 저수지, 방풍설비, 방수설비, 방화설비, 사방설비, 방조설비, 유수지

6. 보건위생시설 : 도축장, 장사시설, 종합의료시설

7. 환경기초시설 : 하수도, 폐차장, 수질오염방지시설, 폐기물 및 재활용시설, 빗물저장 및 이용시설

7) 광역시설 : 기반시설 중 광역적인 정비체계가 필요한 대통령령으로 정한 시설

1. 2이상 시, 군의 관할구역에 걸치는 시설 : 도로, 철도, 녹지, 공급설비, 하천, 하수도 등

2. 2이상의 시, 군의 공동으로 이용하는 시설 : 항만, 공항, 공원, 운동장, 유수지, 폐기물처리 등

8) 공공시설 : 대통령령으로 정하는 공공용시설

1. 공공용시설 : 도로, 공원, 철도, 수도, 항만, 공항 등

2. 행정청이 설치한 시설에 한하여 공공시설로 간주하는 시설 : 주차장, 저수지

3. 스마트도시의 조성 및 산업진흥 등에 관한 법률로 공공시설 : 유비쿼터스 도시통합운영센터

이러한 기반시설을 설치 정비 또는 개량하는 사업을 도시군계획시설 사업이라고 한다. 위의 내용을 정리하면 아래와 같은 도표로 흐름을 정리할 수 있다.

국토의 계획 및 이용에 관한 법이 도시군게획시설사업의 근거가 된다면, 도시개발사업은 도시개발법이, 정비사업은 도시 및 주거환경 정비법의 범위에 들어간다.

건축법규에서는 각 기준, 용어의 정의 등에 따라 암기를 위주로 공부를 해야해서 힘들다. 하지만 법도 상식이 통하는 부분이 많아 방향을 알고 기억하면 외우기 쉽다. 건축법규에서는 건축법, 주차장법, 국토 계획 및 이용에 관한 법 이렇게 3가지 법을 공부한다. 법규를 공부하는 방법에 있어서 원래는 싹 다 암기하려고 했었는데 문제를 함께 풀면서 공부하면 더 이해가 빠르고 핵심부분을 이해할 수 있다.

법은 국회에서 제정하고 대통령이 공포하며 시행되는 법률, 국무회의에서 의결하여 대통령이 공포하는 대통령령(시행령), 총리 또는 장관이 제정하고 공포하는 시행규칙, 그리고 지방의회에서 의결하여 지방자치단체장이 공포하는 조례로 구성된다. 실제 법을 정리하는 것이 아닌 정리하기 쉬운 방법으로 했기 때문에 실제 법조항과는 다르다.

■ 건축법에서 건축물이란?

건축법은 건축물의 대지, 구조 및 설비의 기준과 건축물의 용도 등을 정하여 건축물의 안전, 기능, 환경 및 미관을 향상시키므로 공공복리의 증진에 이바지함을 목적으로 한다.

1) 용어의 정의 (= 건축법 적용범위)

* 용어의 정의가 앞에 나오는 이유는 건축법의 적용범위를 기준하고, 설정하기 때문이다.

건축 : 건축물을 신축, 증축, 개축, 재축 또는 이전하는 것

1. 신축 : 기존 건축물 해체 후 종전규모보다 크게 건축물 축조, 주된 건축물 축조

2. 증축 ; 기존 건축물 일부 해체 후 종전규모보다 크게 건축물 축조, 부속건축물 축조

3. 개축 : 기존 건축물 전부 또는 일부(내력벽, 기둥, 보, 지붕틀 중 3개 이상) 해체 후 종전과 동일한 규모

4. 재축 : 천재지변, 재해로 멸실한 경우 연면적 합계 종전 규모 이하로 건축물 축조

5. 이전 : 주요구조부를 해체하지 않고 동일 대지내에서 건축물의 위치 옮기는 행위

대수선 : 건축물의 방재적 기능에 손상을 입은 주요구조부에 대한 수선변경공사와 외부형태 변경 공사

1. 내력벽 증설 및 해체 / 내력벽 벽면적 30㎡ 수선 및 변경

2. 기둥, 보, 지붕틀(한옥 서까래 제외 ) 각각 증설 및 해체하거나 3개이상 수선 및 변경

3. 방화벽, 방화구획을 위한 주계단, 피난계단, 특별피난계단 증설, 해체, 수선, 변경

4. 다가구주택 및 다세대주택의 세대간 경계벽 증설, 해체, 수선, 변경

5. 3층 이상 / 높이 9m 이상 / 의료, 교육연구, 노유자, 수련시설 / 상업지역 중 일부 외벽 마감재 증설 및 해체 벽면적 30㎡ 이상 수선 및 변경 

리모델링 ; 건축물의 노후화 억제 또는 기능향상 등을 위해 대수선, 개축 또는 일부 증축하는 행위

건축물  : 건축물에는 10가지가 있다.

1. 건축물 : 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것, 지하나 고가에 설치하는 사무소, 공연장, 점포, 차고, 창고

2. 고층 건축물 : 30층 이상, 120m 이상

3. 초고층 건축물 : 50층 이상, 200m 이상

4. 준초고층 건물 : 30~49층, 120m~200m

5. 다중이용건축물 : 16층 이상, 바닥면적 5000㎡이상 문화 및 집회, 종교, 판매, 여객용, 종합병원, 관광숙박 = 6가지 

6. 준다중이용건축물 : 바닥면적 1000㎡이상 문화 및 집회, 종교, 판매, 여객용시설, 종합병원, 교육연구시설 등

7. 특수구조 건축물 : 내민보 구조로 외벽 중심선에서 3m이상 돌출된 건축물, 스팬 간격이 20m 이상인 건축물 

8. 한옥 : 목구조로서 우리나라 전통양식 반영된 건축물 및 부속건축물

9. 결합건축 : 2개 이상의 대지를 대상으로 통합적용하는 건축물

10. 부속 건축물 : 같은 대지에서 주된 건축물과 분리된 부속용도의 건축물

거실 : 거주, 집무, 작업, 집회, 오락 기타 이와 유사한 목적을 위해 사용되는 방

지하층 : 가중 평균 지표면까지의 높이가 당해 층 높이의 1/2 이상인 층

발코니 : 내부와 외부를 연결하는 완충공간, 거실 등의 용도 전환(발코니 확장 시) 대피공간 설치 : 공동 3㎡, 세대별 2 ㎡

건축설비 : 전기, 전화, 정보통신, 가스, 급수, 배수, 배연, 환기, 난방, 냉방, 소화, 굴뚝, 승강기, 피뢰침, 우편함 등

건축재료 : 내수재료, 불연재료, 준불연재료, 난연재료

주요구조부 : 내력벽, 기둥, 바닥(최하층 제외), 보, 지붕틀, 주계단

내화구조 : 화재에 견딜 수 있는 구조

1. 철근콘그리트 또는 철골철근 콘크리트에서 벽, 비내력벽, 기둥, 바닥 순 : 10cm, 7cm, 25cm, 10cm

2. 철골에서 철망모르타르(블록) 피복 벽, 비내력벽, 기둥, 바닥, 보 순 : 4cm(5cm), 3cm(4cm), 6cm(7cm), 5cm, 6cm(5cm)

3. 무근, 조적조 등에서 철재 보강(벽돌조) 두께 벽, 비내력벽, 바닥 순 : 5cm(19cm), 4cm(7cm), 5cm

(무근콘크리트트, 조적조에서 경량기포 콘크리트패널 또는 블록조에서는 두께가 10cm 이상)

방화구조 : 화염의 확산을 막을 수 있는 성능

철망모르타르 바름두께 2cm 이상 / 석고판 위 시멘트모르타르, 회반죽 2.5cm 이상 / 시멘트모르타르 위에 타일 2.5cm 이상 / 심벽에 흙으로 맞벽치기

2) 건축법의 적용

건축법의 적용 : 건축법은 건축물에 대하여 적용하게 되나 다음과 같은 조건에 있어서는 적용의 기준을 달리한다.

(도시지역, 지구단위계획구역, 동 또는 읍의 지역에 전부 적용)

건축법이 적용되지 않는 건축물

1. 문화재 보호법에 의한 지정 및 임시지정 문화재

2. 철도 및 궤도 선로부지 안에 있는 플랫폼, 급수, 보행시설 등

3. 고속도로 통행료 징수시설

4. 컨테이너를 이용한 간이 창고

5. 하천구역 내 수문조작실

건축법의 일부규정이 적용되지 않는 건축물

1. 동 또는 읍 이외의 지역

2. 인구 500인 미만인 섬의 지역

(3. 도로예정지 내의 건축 : 도로 지정, 폐지 또는 변경, 건축선의 지정, 건축선에 의한 건축제한) 

건축법이 완화되어 적용되는 경우 : 이때는 허가권자에게 요청하여 건축위원회 심의를 통해 결정

(공공의 이익을 저해하지 않고 불이익이 없어야하고 도시 미관이나 환경 저해하지 않을 것)

1. 수면 위 건축물

2. 거실이 없는 통신 및 기계설비 시설

3. 31층 이상인 건축물(공동주택 제외)과 발전소 및 제철소 및 운동시설 등

4. 전통사찰, 전통한옥 등

5. 사용승인을 얻은 후 15년 이상 경과되어 리모델링이 필요한 건축물

( 증축 : 건축위원회에서 정한 1/10(활성 3/10)이내 공동주택은 승강기, 계단, 복도, 화장실, 창고 및 거실, 높이, 세대수 )

6. 경사진 대지에 계단식 공동주택인 경우, 초고층 건축물

7. 기존 건축물에 장애인 등의 편의시설을 설치한 경우

8. 방재지구, 붕괴위험지역 내 건축물

9. 허가권자가 인정한 창의적 건축물과 도시형 생활주택

10. 공공주택

11. 공동주택에 따른 주민 공동시설

12. 건축협정을 체결한 건축물의 건축, 대수선, 리모델링

공작물 중에 건축법을 적용받는 대상

1. 높이 2m 이상 옹벽 및 담장

2. 높이 4m 이상의 장식탑, 기념탑, 첨탑, 광고탑, 광고판

3. 높이 5m 이상의 태양에너지 발전설비

4. 높이 6m 이상 굴뚝, 골프연습장 등 운동시설을 위한 철탑 및 통신용 철탑

5. 높이 8m 이상 고가수조, 기계식 주차장 및 철골조립 주차장

6. 바닥면적 30㎡ 넘는 지하 대피호

리모델링 특례 : 각 세대는 인접 세대와 수직 또는 수평으로 통합 및 분할 가능, 구조체에서 건축설비, 내외부마감재료 분리 가능, 개별세대 안에서 구획된 실 변경 가능 120/100 범위

부유식 건축물 특례 : 공유 수면 위에 고정된 인공대지 설치 후 그 위에 설치한 건축물

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중요한 포인트

1. 다중이용건축물이 아닌 것 : 업무시설, 일반숙박시설

(다중이용건축물 = 문화 및 집회, 여객, 관광숙박, 판매, 종교, 종합병원 중 16층 이상, 5000㎡ 이상)

2. 두께에 상관없이 내화구조로 인정되는 것 : 계단, 지붕, 철근콘크리트 보

3. 외벽 중 비내력벽의 경우 내화구조 기주 : 철근콘크리트 7cm 이상, 철골조 피복 3cm(블록 4cm), 무근 7cm

4. 두께에 상관없이 방화구조 : 심벽에 흙으로 맞벽치기

5. 일부규정이 적용되지 않는 구역 : 국토의 게획 및 이용에 관한 법의 규정에 의한 농림지역