[건축법규 정리] 건축법 (2) 건축하기 위한 절차

 

건축물의 건축 단원에서 적용과 절차 그리고 이후 건축물의 유지관리까지를 모아서 정리했기 때문에 기존의 법을 공부하는 방법과 다를 수 있다. 건축물 공사를 하고나서 이후 유지관리까지 하는데 어떠한 법의 규정에 영향을 받으며 어떤 과정을 거쳐서 착공을 하게 되는지 정리했다.

 

사전신고 - 건축허가(사전승인) - 착공신고 - 사용승인(설계, 감리) - 건축물 유지 및 관리 순으로 나열했다.

■ 건축허가

 

1) 사전결정

*건축물을 건축하기 위해서는 허가를 받는 것이 원칙이나 신고로 인정되는 경우도 있다.

1. 건축물을 건축하려는 건축주는 건축허가 신청 전에 허가권자에게 사전결정신청을 해야한다.

2. 허가권자는 사전결정일부터 7일 이내 사전결정 신청자에게 결정 송부

3. 사전결정을 통지받은 날부터 2년 이내에 건축허가를 신청 (이후에는 효력 상실)

 

2) 건축허가

1.건축물을 건축, 대수선하려면 허가권자(특별자치시장 및 도시사, 시장, 군수, 구청장)에게 허가를 받아야한다.

- 특별시장, 광역시장 = 21층 이상, 연면적 100,000㎡ 이상, 연면적 3/10 이상 증축

- 사전승인(50+30일) : 도지사 = 21층 이상, 100,000㎡ 이상, 연면적 3/10이상 증축 / 환경 지역 (3층 이상, 1,000㎡ 이상)

(예외 : 공장=구청장, 창고, 지방건축위 심의를 거친 건축물)

2. 관계서류 제출

- 건축계획서 : 설계설명서(공사개요, 사전조사, 건축게획, 시공방법, 개략공정 등), 구조계획서, 지질조사서, 시방서

- 기본설계도서 : 투시도, 평면도, 입면도, 단면도, 마감표, 주차장 평면도 + 건축설비, 소방설비, 상하수도

3. 대지 소유권 확보 : 사용권 확보, 80% 지분 80% 동의를 얻은 노후화된 건축물의 리모델링

4. 건축물 안전평가(30+20일) : IF) 초고층 건축물, 건축물 한동의 면적 100,000㎡ 이상 + 16층 이상

허가대상 가설 건축물
1. 철근콘크리트, 철골철근콘크리트 구조가 아닌 것, 3층 이하
2. 존치기간 3년 이내 (+ 연장가능 14일 전 신청)
3. 새로운 공급설비 설치 요구하지 않을 것
4. 분양 목적 아닐 것

가설 건축물 ❘ 출처 : 연합뉴스

 

3) 건축신고

1. 허가권자(특별자치시장 및 도지사, 시장, 군수, 구청장)에게 신고함으로써 건축허가를 받은 것으로 본다.

2. 건축신고 대상

- 바닥면적 합계 85㎡ 이내 증축, 개축, 재축 (3층 이상인 경우 1/10 이내 증축)

- 읍 면 지역 농수산업 건축물 : 200㎡ 이하 창고, 400㎡ 이하 축사, 배양, 화초 등

- 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역 안에서 200㎡ 미만, 3층 미만 (지구단위계획구역, 방재지구, 붕괴지역 제외)

- 200㎡ 미만, 3층 미만 건축물의 대수선(주요구조부 증축, 해체, 수선, 변경)

- 연면적 합계 100㎡ 이하, 3m 이하에서 증축, 공업지역, 산업단지, 산업촉진지구 2층 이하 500㎡ 이하 공장

3. 기한 통지 (5일 /20일) : 신고받은 날로부터 신고인에게 결정통지

4. 건축신고 취소(1년 + 1년) : 착공하지 않은 경우 신고 효력 취소

신고대상 가설 건축물 : 존치기간 3년 이내 (+연장가능 7일 전 신청)
1. 재해 발생 구역, 농수산물 직거래용 가설점포, 전람회장
2. 공사용 가설건축물, 전시용 견본주택
3. 도시지역 농어업 비닐하우스 연면적 100㎡
4. 조립식 구조 경비용 가설건축물 연면적 10㎡

 

4) 건축 허가 취소, 제한

1. 건축허가 불허 : 위락시설, 숙박시설, 방재지구 및 자연재해위험개선지구 : 허가권자가 건축위원회 심의

2. 건축허가 제한 : 국토교통부장관, 시장 및 도지사 : 주민의견 청취 후 건축위원회 심의

- 제한방법 : 기간 (2년 + 1년), 즉시 국토부 장관에게 보고 후 필요시 해제 가능

 

5) 건축 허가 및 신고 변경

1. 재허가 대상 : 85㎡를 초과하는 부분에 대한 신축, 증축, 개축

2. 재신고 대상 : 건축주, 설계자 등의 변경

- 일괄신고 대상 : 변경되는 부분의 바닥면적이 50㎡ 이하 + 1m 이내, 1/10 이하

 

이렇게 건축허가에 문제 없이 허가권자에게 허가를 받은 후에는 착공 준비에 들어간다.

 

■ 건축과정 : 착공

 

1) 착공신고 : 건축허가 및 신고, 가설건축물 축조허가 대상은 공사착수 전 허가권자에게 공사계획을 신고해야한다.

1. 첨부서류 및 도서 : 게약서, 시방서, 실내마감, 건축설비, 보험증서, 공제증서, 구조안전확인서

(지하 2층 이상의 지하층을 설치하는 경우 : 흙막이 구조 도면)

구조안전확인서가 필요한 건물
1. 200㎡(목구조는 500㎡) 이상, 2층 이상(목구조는 3층) 이상, 높이 13m 이상, 처마높이 9m 이상, 경간 10m 이상
2. 단독주택 및 공동주택
3. 국가적 문화유산 5000㎡ 이상인 박물관, 기념관
4. 외벽 중심선으로부터 3m 이상 돌출된 건축물
5. 중요도(지진) 특 또는 1인 건축물

구조안전확인서 ❘ 출처 : 예스폼

 

2. 안전관리 예치금 : 연면적 1000 ㎡ 이상 조례가 정하는 건축물은 착공신고시 건축공사비 1% 범위 예치

- 예치금 사용 : 착공신고 이후 건축 중 공기가 중단된 건축물로서 공사 중단 기간이 2년을 경과한 경우 미관을 위해 사용

 

2) 사용승인 : 건축주는 공사완료 후 감리완료보고서와 공사완료도서를 첨부하여 사용승인신청을 해야한다.

1. 신청 접수일로부터 7일 이내 사용승인검사 실시 (2이상 건축물 건축의 경우 동별공사 완료후 신청)

2. 임시사용승인 : 사용승인서 교부 전 공사가 완료된 부분, 식수 등 조경에 부적합한 시기에 건축공사 완료

- 2년 이내(연장 가능)

 

3) 건축물의 유지 및 관리 : 건축법 규정에 위반한 건축물의 발생 예방을 위해 건축지도원 지정 (대통령령)

- 건축지도원 : 건축직렬 공무원, 건축을 잘아는 자

1. 건축신고를 한 건축물의 시공지도와 위법시공 여부

2. 건축물의 대지, 높이, 구조안전, 설비 등 유지관리 여부

3. 허가, 신고하지 않고 건축하거나 용도변경한 건축물의 단속