한국에서 살아가는 사람

▍배당평가모형 (DDM) 이란?

배당평가모형(DDM : Dividend Discount Model)은 절대적 가치평가 방법 중 하나로 주식의 내재가치를 분석하는 방법이다.  DCF에서는 기업의 미래현금흐름을 추정하여 현재가치로 환산하고 적정주가를 구했다면 DDM에서는 미래의 배당금을 추정하여 현재가치로 환산하고 적정주가를 구하는 방법이다.

예를 들어, 주식의 배당률이 5%이고 은행금리가 5% 이면 굳이 주식에 넣을 필요가 없다.

왜냐하면, 굳이 리스크를 지면서까지 주식에 투자할 필요가 없기 때문이다.

반면, 주식의 배당률이 10%이고 은행금리가 5%이면 주식에 넣을 리스크를 감당하다고 판단할 수도 있다.

한 기업의 1주당 배당금이 1000원이라고 했을 때 투자할 만한 가격은 (은행금리가 5%라고 하고, 나는 이보다 5%이상 수익률을 더 기대해야 투자한다고 했을 때) 10,000원이다. 

이처럼 미래의 배당금과 배당률을 추정하여 현재가치로 환산하면 주가를 구할 수 있다.

본질적으로 주식이라는 것은 기업의 주인임을 나타내는 것이고, 기업의 주인은 기업의 이익을 통해서 돈을 받기를 기대하기 때문에 (물론 배당이 없는 회사들도 있지만) 개인적으로 가장 직관적인 방법이라고 생각한다. 하지만, 우리나라 주식의 경우에는 배당, 주주환원 등에 크게 신경을 쓰지 않기 때문에 이 모형을 적용할 수 있는 기업은 한정적이라고 생각한다.

우리나라도 최근 밸류업 프로그램을 진행하면서 점차 개선되기를 기대한다.

▍배당평가모형 (DDM) 공식

위의 사례에서도 알 수 있듯이, 배당평가모형을 구하기 위해서는 

1) 배당금

배당금은 각 기업의 사업보고서 등을 통해 알 수 있다. 연도별로 이익에 대한 비율로 지급할 수도 있고, 일정한 금액으로 지급하기도 하는데 공시 정보를 통해 알 수 있기 때문에 간단하다. 한편, 미래의 주가를 추정하기 위해서는 미래의 배당금을 사용해야하기 때문에 성장률을 구하는 것이 중요하다. 성장률은 아래에 따로 정리했다.

2) 요구수익률

'요구수익률 = 무위험수익률 + 리스크 프리미엄'로 투자자가 특정 자산에 투자했을 때 기대하는 최소한의 수익률이다. 여기서, 무위험수익률은 은행이자처럼 아무런 리스크가 없는 상품에 투자했을 때 얻는 수익률이고 리스크 프리미엄은 투자를 하면서 리스크를 지는 대신 받고 싶은 최소 수익률이다.

이러한 요구수익률을 구하는 방법은 다양하다.

- CAPM(Capital Asset Pricing Model : 자본자산 가격결정 모형)은 자산의 위험 수준(베타)을 고려하여 요구수익률을 계산하는 방법으로 공식은 다음과 같다.

- 배당평가모형 Gordon Growth Model 에서 요구수익률은 현재의 주가와 배당금 그리고 미래의 성장률을 통해 요구수익률을 구하는 방법으로 공식은 다음과 같다.

- 가중평균자본비용(WACC)는 이전 DCF모형에서도 활용한 방법으로 사실 요구수익률은 내가 돈을 사용한 대가 즉 자본비용이다. 그래서 자본비용인 WACC 역시 요구수익률로 사용된다. 그리고 여기서 자본비용은 회사 전체를 기준으로 구한다.

이외에도 위험 프리미엄 접근법, 유사 자산과의 비교법 등이 있다.

3) 기간

기간은 기업이 얼마나 배당을 지급하고, 얼마나 성장할지에 따라 달라진다. 그리고 투자기간을 기준으로 기간을 설정할 수도 있다. 그리고 각 기간에 맞춰서 이전에 설명한 유형별 배당평가모형을 활용한다. 첫번째로 영구적으로 배당을 지급한다고 가정하는 경우가 있다. 두번째는 기업이 일정 기간 동안 고성장하면서  고배당을 지급한 후에 이후에는 낮은 성장률이 지속될 것이라고 예상하는 경우가 있다. 세번째는 성장패턴이 다를 것으로 예측하여 두가지로 나눠 예상하는 경우가 있다.

이러한 기간을 설정하는 기준에는 기업의 성장 단계, 그리고 그 기업의 배당 지급 정책이 있다. 그리고 성장 단계를 구하기 위해서는 그 산업의 특성과 변화주기 등을 분석해서 객관적인 수치를 구해야한다.

4) 성장률

가장 어려운 부분으로 이 성장률을 구하는 과정과 논리에 따라 배당평가모형의 품질이 달라진다. 기업 자체의 성장률로 판단할 수도 있고 산업 전체의 성장률을 복합적으로 판단할 수도 있다.

위와 같이 4가지 요소를 구하면 된다. 비교적 간단하지만 배당평가모형에서 기간을 설정하고 또 요구수익률을 설정하는데 기준이 사람마다 기관마다 다르기 때문에 다양한 관점으로도 계산할 필요가 있다. 그리고 미래의 성장률과 배당률을 추측해야하기 때문에 DCF 모형과 마찬가지로 정보가 중요하다.

배당평가모형의 기본 공식은 다음과 같다.

공식을 살펴보면, 각 해마다 예상되는 배당금을 요구수익률(리스크비용)로 할인한 값을 모두 합산한다. 그리고 기업에 따라 1) 배당금이 일정한 기업, 2) 배당금이 일정하게 상승하는 기업, 3) 배당금이 상승했다가 일정한 기업 등으로 나눌 수 있고 이에 따라 세분화된 모형을 사용한다. 

비교적 간단하게 주가를 구하고 기준으로 삼을 수 있기 때문에 편리하다. 하지만, 배당금을 지급하지 않는 기업의 주가를 판단하는 것이 불가하고 성장률과 요구수익률도 결국에는 개인의 추정일 뿐이라는 점이 단점이다. 그래서, 대부분 성장시기에 있는 가치주에 투자할 때 사용한다.

▍배당평가모형 (DDM) 활용

*2023년을 기준으로 2024년 1월 1일에 배당평가모형을 작성하는 것으로 설정했다. 우선주는 제외.

배당평가모형을 활용하여 성장주(SK하이닉스), 배당주(삼성화재), 가치주(알테오젠)를 분석해보았다. 간단하게 분석을 한 만큼 신뢰성은 낮다.

SK하이닉스는 우리나라 시가총액 2위 기업으로 삼성전자에 비해 성장세가 일정하게 유지되고 있어서 선정했다. 삼성화재는 우리나라의 대표적인 배당주로 지속적으로 고배당률을 유지하고 있어서 선정했다. 마지막으로 알테오젠은 코스닥 시가총액 1위 기업으로 고성장을 하고 있어서 선정했다.

가정은 다음과 같이 했다.

▽ 성장주 : SK하이닉스

성장주의 경우에는 고정 배당 모형을 활용했다. 3년 동안 배당금이 똑같았고, 앞으로도 폭발적인 성장을 하기에는 어려움이 있기 때문이다. 우선 SK하이닉스의 배당지표를 보면 다음과 같다.

주당 배당금은 연간 1,200원이라고 적용하고, 이후 요구수익률을 구했다. 다양한 방법으로 구할 수 있으나, 간단하게 계산을 하기 위해서 무위험 수익률 + 위험 프리미엄 으로 산정했다. 무위험 수익률의 경우 2023년 국고채 3년의 평균인 3.57% 로 정했고, 위험 프리미엄의 경우 3%로 정했다.

* 무위험 수익률과 위험 프리미엄 역시 정확하게, 그리고 다양한 요소를 분석할 수록 모델의 품질이 높아진다.

대략 3만원 정도로 적정주가가 산정되었는데, 실제로는 10만원 이상으로 형성되어 있었다. 그리고 지금은 20만원 선을 기준으로 횡보를 하고 있다.

이처럼 대형주의 경우, 배당성향이 낮고 실제로 배당률도 매우 낮다. 이러한 이유는 기업의 안정성, 성장가능성, 시장 지배력 등 배당금보다 훨씬 더 가치 있는 다양한 요소들을 보고 투자하기 때문이다. 당연히 객관적으로 분석하지 못한 부분도 영향이 크다.

▽ 배당주 : 삼성화재 (삼성화재해상보험)

삼성화재의 경우 배당금이 비교적 일정하게 상승해서, 고정 성장 모형을 활용했다. 이 모형의 경우 이전의 고정 배당 모형과 다르게 미래의 배당금을 추정해야하기 때문에 추가적으로 배당성장률을 산정해야한다.

배당지표를 보면 배당금이 계속해서 증가하는 것을 알 수 있다. 3년의 평균을 구하여 내년도 배당금과 배당성장률을 산정하면 된다. 그리고 이를 바탕으로 고정 성장 모형을 작성하면 다음과 같다.

배당성장률이 요구수익률보다 높아서 분모가 음수가 나와서 오류가 발생했다. 배당 성장 모형에서는 제한 조건이 있다. 요구수익률보다 배당성장률이 높으면 안된다. 그래서 삼성화재의 경우 DCF법이나 다른 절대적 가치분석법을 활용하여 적정주가를 판별해야 한다.

▽ 가치주 : 알테오젠

알테오젠은 가치주라고 하기에는 애매한 부분이 있지만, 변동성이 큰 코스닥 종목 중에서 그래도 우상향을 유지하고 있어서 선택했다. 참고로, 우리나라와 좀 다르게 미국의 가치주는 투자를 원활하게 받기 위해서 배당률에 신경을 쓰는 경우가 많다.하지만, 우리나라는 배당이 없는 경우가 많았다.

그래서 다른 코스닥 시가총액 상위 종목들도 살펴봤다. 아래는 카카오게임즈 배당지표.

삼천당제약 배당지표

가치주의 배당모형 평가는 다음에 해보기로 생각했다.

▍정리

배당평가모형은 배당주에 적합하다고 생각했다. 결국 주가를 결정하는 것은 사람들의 호가이기 때문에 시장 참여자들이 투자하는 이유가 배당 때문인 배당이 높은 종목에 적용하면 기준을 정할 수 있겠다고 생각했다. 한편 이러한 배당평가모형도 결국 데이터에 의존하는 것이기 때문에 추정하는 영역이 필요하다. 은행이자나 채권 등에 투자하는 경우와 비교할 때 좋은 비교수단으로 활용할 수 있을 것 같다. 

부동산금융에서 자금을 조달하는 방법은 다양하다. 투자자와 개발업자가 함께 수행하는 신디케이션, 대출업자와 개발업자가 함께 수행하는 조인트벤처. 간접투자방식으로 부동산펀드와 리츠가 있다. 그리고 우리나라 부동산개발의 대부분을 차지하고 있는 프로젝트 파이낸싱 PF.

▍PF (프로젝트 파이낸싱)이란?

프로젝트파이낸싱(PF : Project Financing)은 미래의 현금흐름을 바탕으로 프로젝트의 자금을 조달하는 방법이다. 주로 부동산개발을 할 때, 자금이 부족한 주체가 금융기관 등으로부터 대출을 받는 수단으로 사용된다. 부동산개발 외에도 에너지 발전소와 같은 대규모 자금이 들어가는 플랜트 시설을 지을 때에도 활용된다.

대표적인 특징으로는

1) 비소구금융 : 대출 금액이 미래의 현금흐름에 기반하는 만큼 대출 상환 책임도 프로젝트 자체의 수익에 한정된다. 즉, 프로젝트 실패 시에 차주의 자산이 아닌 프로젝트의 자산만으로 채무가 해결된다.

하지만, 이러한 리스크를 방지하고자 담보를 설정하기 때문에 사실상 담보대출 형식으로 이루어진다. 토지를 담보로 하기도 하고 시행사의 시행권, 시공사의 연대보증, 시공사의 책임준공(시공비), 시공사의 채무인수 등으로 PF의 신용을 보강한다. 그래서 PF에서는 건설사의 신용도가 중요하다.

2) SPC(Special Purpose Company) 설립 :  프로젝트 파이낸싱에서 대출과 자금관리를 하기 위해 전용 법인을 설립하는 경우가 많다. 이를 통해 각 플레이어의 리스크를 분산하고 자금관리를 효율적으로 한다. 또한, 시행사의 재무제표에 영향이 가지 않게 별도의 회사를 만들기 때문에 부외금융(Off-balance Sheet) 효과도 있다.

프로젝트 파이낸싱에는 시공사, 대주단, 금융기관 등 다양한 이해관계가 형성되어 있는 만큼 이 사이의 계약, 법률 사항 등을 명확히하고 중심적으로 관리하는 역할을 맡는다. 이러한 SPC는 주식회사 형태로 설립되는 경우가 많으며 지분을 나누어 관리한다. 이때, 대주주의 독단적인 결정을 방지하기 위하여 의사결정을 제한하는 조건이나 만장일치 조건 등을 추가한다.

3) 미래 현금 흐름 : 대출을 해주는 플레이어는 프로젝트의 예상 수익과 현금흐름을 정확하게 분석해서 대출 여부와 금리를 책정해야한다. 자칫하여 프로젝트가 실패하면 대출금을 못 받을 수 있기 때문이다.

그래서, 재무모델을 작성하는데 현재의 현금흐름을 나타내는 NOI(순영업이익)을 바탕으로 미래의 가치를 추정하고 그 가치를 현재로 환산하는 NPV(순현재가치법), IRR(내부수익률) 등의 방법을 통해서 모델을 작성하고 사업타당성을 분석한다. 그리고 이를 바탕으로 투자안(딜)을 채택할지 말지를 결정하게 된다.

이러한 프로젝트 파이낸싱의 장점으로는 현재 자금이 부족해도 사업기획, 사업계획을 통해 미래의 현금흐름을 발생시킬 가능성이 있다면 대규모 자금을 조달할 수 있다는 것이다. 그리고 추가적으로 SPC를 통해 관리가 되면서 차주(시행사, 부동산 개발 주체)의 재무제표에 영향을 덜 미치면서 리스크 분산도 할 수 있다. 

반면, 명확한 단점도 존재하는데 바로 사업리스크이다. 우선, 첫 번째로 시행사의 리스크이다. 시행사는 토지소유자와 협상하는 과정에서 토지소유권을 확보하지 못할 수도 있고, 토지소유권을 확보했다하더라도 지자체에서 부동산 개발에 대한 인허가를 받지 못할 수도 있다.

두 번째는 시공사의 리스크이다. 시공사의 신용등급이 떨어지는 경우, 시공사가 공사를 하지 않겠다고 하는 경우가 있으며 이런 경우 시공사를 교체해야 문제와 신용하락으로 금리가 인상되는 문제 등 큰 차질이 생긴다.

마지막으로 분양 리스크이다. 미래 현금흐름에서 분양을 통해 그 계약금과 중도금으로 PF대출을 상환해야한는데 공실률이 많이 발생하면 사업 전체로 리스크가 확산되며 사업 실패로 돌아갈 수도 있다.

▍프로젝트 파이낸싱(PF) 과정

프로젝트 파이낸싱은 단계별로 살펴보면 우선 브릿지론으로 시작한다. 시행사의 자기자본(equity)과 브릿지론의 타인자본으로 토지비용을 마련하며 이후 인허가, 사업계획 등의 절차를 거친다. 그래서, 리스크도 훨씬 크며 이에 따라 금리도 높게 책정된다.

이후 인허가 승인, 용도변경 승인 등 사업에 필요한 승인이 결정되면 본PF가 일어나며, 이때 받은 PF 대출금으로 브릿지론을 상환한다. 토지를 담보로 할 수 있고, 시공을 진행하는 건설사의 추가적인 신용보강(책임준공, 지급보증)으로 브릿지론 보다는 낮은 금리로 자금을 조달할 수 있다. 이후, 선분양제도를 통해 입주자, 임차인의 계약금과 중도금을 통해 본PF 대출을 갚아나간다. 

그렇다면 이러한 프로젝트 파이낸싱, PF대출은 어떤 형태로 이루어질까.

PF대출은 복잡한 구조로 이루어져 있다. 브릿지론의 경우 단순하게 돈을 빌려주고 선순위 대출과 후순위 대출로 구분되는데 반해 본 PF대출은 그 규모가 크고 이해관계자가 많기 때문에 자금 모집의 효율성과 자금 유동성을 확보하고 리스크를 분산하기 위해 복잡하다. 구체적인 절차는 다음과 같다.

1) 프로젝트 계획 및 수립 단계

- 토지 매입 및 착공준비가 완료되면, 이제 구체적인 프로젝트 아이디어 및 계획을 수립한다. 건설 프로젝트의 목표와 범위, 비용 등을 산정하는데 이때 시행사와 투자자가 협력할 수 있는 방법을 생각한다.

2) 자금 모집 단계

- 제안서를 금융기관 등에 제공하여 대주단을 구성한다. 대주단은 자금을 조달해주는 역할로 은행, 보험사, 자산운용사 등이 있다. 이 과정에서 대출 계약 및 조건들을 설정하는데 세부적인 상환방법, 상환일정, 금리, 담보 등을 산정한다.

3) 프로젝트 실행

- 시공사, 감리사, 시행사, 금융사가 협력하여 프로젝트를 실행한다. 이에 따라 PF대출금을 시공비용, 운영자금, 상환자금 등 각 항목별로 자금을 배분한다.

4) 자금 유동화

- 프로젝트를 실행하면서, PF 대출금을 증권화한다. ABS(자산유동화증권)나 ABCP(자산유동화기업어음)를 발행하여 투자자들에게 판매하는데, 우리나라 PF의 경우 트렌치 구조를 이용해 리스크를 분산하고 투자자들에게 다양한 상품을 제공한다. 선순위, 중순위, 후순위 등 세부적으로 나뉘고 각 트렌치(단계)별로 리스크와 수익의 조합이 다르다.

일반적으로 선순위, 중순위, 후순위 트렌치로 구분된다. 선순위 트렌치의 경우 가장 먼저 상환우선권을 가지며 다른 투자자들에 비해 현금을 지급받을 권리를 가진다. 중순위 트렌치는 선순위 트렌치 투자자들이 수익금을 받은 후에 돈을 받는다. 그리고 마지막으로 후순위 트렌치는 가장 마지막에 지급을 받는 투자자들이다. 당연히 하이리스크 하이리턴이다. 하지만, 때로는 후순위 트렌치에 신용보강이 이루어지거나 담보가 설정되는 경우 금리가 더 낮은 경우도 있다.

4) 유동화 후 자금 회수 및 수익 분배

- 유동화된 자산을 판매해서 얻은 자산으로 기존 대주단에게 대출 상환을 하며 유동화자산에 투자한 투자자들에게는 이자와 배당 등이 지급된다. 그리고 프로젝트가 성공적으로 마무리되면 투자자들에게 순차적으로 이익을 배분한다.

이러한 과정을 통해서 PF가 진행된다.

절대적 가치평가방법은 기업의 내재가치를 통해 주가를 계산하는 방법이다. 본질적인 가치를 찾으려고 하는 만큼 실제 시장에서의 주가와는 차이가 클 수 있다.

왜냐하면, 사람들의 심리와 미래 전망 등의 외적인 요소들이 포함되지 않았기 때문이다. 하지만, 이를 통해 기업의 고유한 펀더멘털을 찾을 수 있으며 매매를 하는데 기준이 될 수 있다.

절대적 가치평가방법 중 가장 대표적인 DCF 할인현금흐름법에 대해서 그 의의와 분석방법을 정리했다. 그리고 이후 삼성전자 주가를 DCF를 활용하여 적정주가를 찾아보았다.

▍DCF (할인현금흐름법)이란?

DCF(할인현금흐름법)은 과거의 데이터를 통해 미래의 수익을 예측하는 모델이다. 과거의 데이터는 기업의 재무제표 등을 참고한다.

이러한 DCF법은 기업의 현금흐름과 성장률 등을 분석하여 고유한 기업의 펀더멘털을 통해 가치를 찾는다. 그렇기 때문에 외부 시장의 변동성의 영향을 덜 받는다. 이 말은 곧 DCF의 단점이기도 하다.

그래서, 장기적인 투자를 할 때 적합한 기준이 될 수 있다. 또한, 현금흐름의 데이터 양과 기간에 따라서 다양한 기업에 적용할 수 있따. 배당이 없는 기업, 고성장 기업, 안정적인 기업 등에 모두 사용이 가능하다.

반면에 DCF법은 미래를 예측하여 구한 것이기 때문에, 가정에 의존한다. 하지만, 인간이 미래의 변화를 예측한다는 것은 아직 어려운 일이다.

또한, 과거의 데이터 양이 적거나 그 분포가 예측 불가능한 경우 DCF모델을 사용하는데 어려움이 있다. 그래서 비교적 안정적인 흐름을 보여주는 기업에 대해서 장기적인 투자를 목표로 할 때 적합하다.

▍DCF (할인현금흐름법) 모델 작성 방법

할인현금흐름법은 미래의 가치를 현재의 가치로 환산하는 방법이다. 이를 위해 수행하는 방법은 다음과 같다.

1) 현금흐름 예측 : 최근 재무제표를 통해 FCF(미래의 자유현금흐름 예측)를 찾는다.

과거 재무제표의 데이터를 활용하여 평균 성장률을 구하여 미래의 예측 데이터를 구하기 위함이다.

예를 들어, A회사가 2년 전에 10만원을 벌고 1년 전에 11만원을 벌었으면 올해는 12만원을 벌 것이라고 예측하는 셈이다.

이러한 분석으로 매출액을 포함하여 영업비용, EBITDA(영업이익 관련), EBIT(영업이익 관련) 등을 산출한다. 

여기서, 다양한 항목들로 구성하고 매출액도 사업부별로 세분화하는 등 정확도를 높이느냐가 DCF 모델의 품질을 좌우하게 된다. 산업동향, 사업 포트폴리오 구성 등등 다양한 요인들을 분석해서 사업의 기대성장률을 구하는 것이 핵심이다.

가령, 삼성전자의 매출액을 구할 때 단순히 매출액의 성장률을 바탕으로 향후 매출액을 추정할 수도 있지만 매출액을 구성하는 사업을 세분화하여 DS, DX, 모바일 부분으로 나누고 각 사업부의 성장률을 구하는 것이 더 정확하다.

2) 할인율 산출 : 자기자본비용과 타인자본을 구하여 WACC(가중평균자본비용)을 찾는다

WACC(가중평균자본비용)를 구하기 위해서는 베타와 자본구조를 산정해야한다. 

WACC는 타인자본과 자기자본의 구성비율을 가중평균하여 계산한 자본비용이다. 즉, 자금조달비용이다.

예를 들어, A회사가 WACC 20%로 프로젝트에 2억을 투자해서 1억을 벌면 투자수익률은 50%이다.

자금조달비용은 20%인데 반해 투자수익률은 50%이기 때문에 투자가치가 있는 프로젝트라고 판단할 수 있다.

이처럼 자금조달비용인 WACC는 요구수익률로도 정의할 수 있다.

추가적으로 자금조달비용에 법인세가 들어가는 이유는 타인자본(부채)의 경우에는 감세효과가 있기 때문이다.

이 WACC는 Beta값에 의해서 좌우되는데 이것은 개인이 하기 힘든 부분이 있다. 그래서 블룸버그, 금융사 등에서 추정한 값을 사용하며 이 역시도 DCF 모델의 품질을 결정하는 요소 중에 하나이다.

3) 영구 성장모델 적용 : 터미널 가치를 찾는다.

DCF법에서는 일정한 예측 기간을 설정하는데, 이 기간 이후의 가치(터미널 가치)를 추정해야한다.

4) 기업가치 도출 : 할인된 현금흐름의 총합과 터미널 가치를 현재가치로 할인하여 총 기업가치를 산출한다.

다양한 요인들이 들어갈수록 그리고 항목을 세분화하여 분석할수록 정확도가 높아지지만, 이번에는 간략하게 큰 분류를 통해서 삼성전자의 DCF 모델을 구성해보았다.

▍삼성전자 DCF 모델 작성하기

2020년부터 2023년까지 4년치의 재무제표를 바탕으로 향후 5년의 현금흐름을 구한 후 적정주가를 판단하는 DCF모델을 만들었다. 다양한 요소를 분석하여 반영하지 않은 만큼 정확성은 거의 없다.

1) 현금 흐름 예측하기

DCF모델을 만들기 위해서는 먼저 미래의 현금흐름을 예측해야한다. 여기에는 다양한 방법이 있다. 또한, 기간을 설정하는 방법도 기업에 따라 달라지는데 일반적으로 안정적인 기업일 경우 기간을 길게 분석하고 변동성이 큰 기업일수록 짧은 기간을 사용한다. 다음은 미래 현금흐름을 추정하는 방법의 종류이다.

1) 과거 매출액을 바탕으로 평균 성장률을 구하고, 여기에 가산하여 미래의 자유현금흐름 추정하는 방법

2) 산업의 전망을 분석하고 해당 기업의 시장 점유율을 분석하여 미래의 자유현금흐름을 추정하는 방법

3) CAPEX(자본적 지출)와 운전자본을 분석하여 기업의 확장 가능성을 분석하여 미래의 자유현금흐름을 분석하는 방법

이외에도 정확도를 높이기 위해 다양한 방법을 복합적으로 활용하거나 추가 요인을 분석한다.

나의 경우에는 간단한 모델을 만들기 위해 ChatGPT에서 제공한 추정치를 이용했으며 전년대비 2023년 삼성전자의 매출액이 큰 폭으로 하락했으며 당시 대규모 설비투자가 이루어졌는데, 이 데이터를 그대로 사용하기에는 문제가 있다고 생각해서 2022년 FCF를 바탕으로 미래 현금흐름을 추정했다.

이후, 매년 -1% 현금흐름변화로 추정했는데 이러한 이유는 첫번째로 보수적인 예측을 하기 위함이다. 성장률이 계속해서 성장할 것으로 판단하면 이후 적정주가가 고평가될 가능성이 있기 때문이다. 두번째는 삼성전자가 반도체 산업에서 예전만큼의 지위를 확보하고 있지 않다고 생각하기 때문이다.

2) 할인율(WACC) 산정하기

할인율을 구하기 위해서도 다양한 값들이 들어가며, 이를 어떻게 설정하느냐가 중요하다. 특히 자본비용을 구하기 위해서는 Beta를 구해야하는데 Beta는 시장과 비교했을 때 변동성이 얼마나 큰지를 알려주는 지표로 Levered(레버리지) Beta, Unlevered(언레버지) Beta가 있다.

정리하면, Levered Beta는 기업의 재무리스크를 나타내며, Unlevered Beta는 기업의 사업리스크를 나타낸다. 일반적으로 우리가 Beta라고 부르면 Levered Beta를 일컫는다.

Beta값 역시도 DCF 모델의 정확도에 차이가 나는 수치인데, 금융사에서는 블룸버그에서 몇 천만원을 들여서 사용한다고 한다. Beta는 비슷한 업종에 있는 기업과 산업의 회귀분석을 통해 구하고 이를 평균을 내어 구할 수 있는데 ChatGPT가 혼자서 하지 말라고 했다. 그리고 삼성전자의 베타 값을 알려줘서 그걸로 했다.

베타값을 구한 후에도 무위험 수익률, 시장위험 프리미엄, 규모 프리미엄 등을 통해서 자본비용을 구한다. 여기서 사용되는 수치의 값도 DCF모델의 품질을 결정한다. 정말 많은 요소들이 들어가는데, 이러한 정확도를 높이기 위해 수많은 자원과 연구가 투입된다는 사실에 놀랐다.

이러한 과정을 생략하고 ChatGPT에게 도움을 받아 8%로 추정했다. 아마 이러한 수치들은 금융사에서도 보안을 지키기위해서 노력하고 있을 것 같다. 그리고 지속적으로 기업의 자본 구조가 변하고 시장상황도 변하는 만큼 정보의 차이가 기관과 개인이 많이 날 수밖에 없는 것 같다.

어쨋든 WACC는 8%.

3) 영구성장모델

영구성장모델을 구하는 공식은 미래의 현금흐름과 영구성장률을 통해 구할 수 있다. 영구성장률도 분석을 통해서 추정하게 되는데 나는 2%로 가정했다. 이렇듯, DCF모델은 가정상황이 많다. 그래서 최대한 확률이 높은 값을 구하기 위한 노력들이 필요하다.

영구성장모델을 구하는 공식은 위에도 나와있듯이 아래와 같다.

FCF(2028년 : 380,297)과 영구성장률(3%), 할인율(7.5%)를 이용하여 구하면 다음과 같다.

4) 기업가치

이제 기업가치를 구하는 공식을 사용하고, 총 주식 수로 나누면 적정주가를 구할 수 있다. 기업가치는 현재 가치의 합에다가 TV를 더하면 된다.

이렇게 해서 구하면 적정주가는 10만 6천원 정도가 나온다. 현재 주가가 5만원인 것과는 상당히 다른 결과가 나온다. 이러한 이유는 너무 당연하겠지만,

1) 정확한 현금흐름 예측 실패 

2) 정확한 WACC 예측 실패 

3) 정확한 영구성장률 예측 실패

와 같은 자료 분석 부족이 가장 큰 원인일 것이라고 생각한다.

또한, 이러한 펀더멘탈 분석은 시장요소 중 미래 전망, 시장 심리 등이 반영되지 않았기 때문에 괴리가 크게 발생했던 것 같다.

이후에는 DCF모델에 대한 정확성을 높이기 위한 방법들을 추가적으로 분석해서 좀 더 정교한 모델을 만들어보려고 한다.

▍정리하기

DCF모델을 통해 기업의 고유한 가치를 분석하는 과정을 거치면서 정말 많은 자료가 필요하고 분석 능력이 중요하다는 것을 깨달았다. 재무제표를 통해 다양한 요소를 파악하는 역량부터 미래를 예측하기 위해 자료를 조사하는 탐구력 등이 필요하다. 또한, 현재 삼성전자가 반도체 불황과 기술 부족 이슈 속에서 시장의 외면을 받고 있어서 그런지 실제 주가와 DCF를 통해 분석한 주가간의 괴리가 컸다.

주가는 주식시장에서 형성되는 시세에 따라 결정되는 주식의 가격이다.

기업의 정확한 적정주가를 알 수만 있다면, 주식시장에서 무적의 카드를 가지고 있다고 생각한다. 적정주가보다 낮으면 사고, 높으면 팔면 되기 때문이다.

하지만, 주식시장은 실시간으로 경제상황, 정치상황, 산업동향 등 그리고 사람들의 심리까지 반영하기 때문에 이를 안다는 것과 이것이 나의 뜻대로 움직일 것이라는 예측은 쉽지 않다.

결국, 누군가 시장참여자들 중에서 그렇게 생각하지 않는다면 아무리 분석을 잘한다고 하더라도 개인의 망상에 불과하다.

그럼에도, 적정주가를 산정하여 기업 주가를 알아보는 것은 투자를 하는 기준이 되기 때문에 중요하다고 생각한다. 무적까지는 아니더라도, 빈손보다는 무기를 들고 전쟁에 나가는 것이 나으니까.

▍적정주가란?

적정주가는 밸류에이션이라고도 불린다. 전문가들이 기업의 현재 가치를 판단하여 적정한 주가를 산정하는 일이며 앞으로 다룰 다양한 분석기법을 포함하여 기업의 경영진, 재무구성, 전망치 등을 통해 찾는다. 

삼성전자는 왜 50,000원일까? 그리고 떨어지면 왜 40,000원까지 떨어지는지 등 그 흐름을 추측할 수 있더라도 2,000원, 600,000원도 아닌 왜 50,000원인지 분석하기는 쉽지 않다. 

그래서 기관투자자, 전문가들은 시장에서 어떤 의사결정과 판단을 통해 저평가된 주식을 찾는지 가장 시작이되는 '적정주가' 찾기를 정리해보았다.

예시를 들어 분석하기 위해서, 우리나라 국민주식(?)인 삼성전자를 통해 적정주가를 산출하는 방법을 사용하여 산출하고 필요시에는 다른 기업들과 비교분석하면서 분석했다.

삼성전자의 시가총액은 약 323조 원으로 우리나라 1위이다. 개인투자자, 기관투자자, 외국인투자자 할 것 없이 누구나 관심을 갖고 있는 종목이기 때문에 자료도 많을 것이라고 생각되며 분석을 해보았다.

▍적정주가 산출법

적정주가를 찾는 많은 기법들이 연구되었고, 현재는 종목분석란 또는 재무분석란 만 봐도 쉽게 알 수 있다. 그래서 이러한 기초적인 방법의 의미과 방법 등을 정리하고 더불어 그외 어떤 기법들이 있는지 찾아보았다.

우선 먼저, 적정주가 산출법은 절대적인 방법과 상대적인 방법으로 나눌 수 있다.

1) 절대적 가치 평가법 (내재가치)

절대적 가치법은 기업의 내재가치를 분석하여 적정주가를 산정하는 방법이다. 내재가치라는 것은 회사가 현재 보유하고 있는 또는 가지고 있는 유형, 무형의 요소를 고려하여 본질적인 가치를 찾는 것이다.

이러한 내재가치는 자산가치와 이익가치로 나눌 수 있는데, 자산가치의 경우 기업이 소유한 자산을 계산한 것이고 이익가치는 사업을 통해 벌어들이는 이익의 흐름을 현재로 나타낸 것을 계산한 것이다.

대표적인 절대 가치 평가법으로는 

1. 할인현금흐름법 (DCF : Discounted Cash Flow) : 사업 등을 통한 미래의 이익흐름(현금흐름)을 현재가치로 환산하는 방법으로 지속적으로 성장하는 기업과 안정적인 흐름을 가진 기업에 적합한 방법

2. 배당할인모형 (DDM : Dividend Discount Model) : 배당금을 기준으로 기업 가치를 평가하는 방법이기 때문에, 배당률이 낮은 우리나라 기업에는 적합하지 않다고 생각한다. 하지만, 주식을 투자하는 근본적인 분석방법 중 하나라고 생각한다.

2) 상대적 가치 평가법 (비교)

상대적 가치법은 기업 간의 비교를 통해 기업 가치를 평가하는 방법으로, 시장에서 형성된 가격을 활용하고 이에 관계와 비율을 통해 주가를 산출하는 방법이다.

대표적인 상대 가치 평가법으로는

1. PER (Price-to-Earnings Ratio) : 주가를 주당순이익(EPS)와 비교하여 적정주가를 산정하는 방법이다.

2. PBR (Price-to-Book Ratio) : 주가를 주당순자산가치(BPS)와 비교하여 적정주가를 산정하는 방법이다.

3. EV/EBITDA (Enterprise Value to EBITDA) : 기업가치(EV)와 EBITDA를 비교하여 적정가치를 산정하는 방법이다.

* EBITDA : 이자, 법인세, 감가상각비 차감 전 영업이익(Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation and Amortization)

이 외에도 다양한 지표와 근거를 가지고 밸류에이션을 찾는 기법들이 있다.

각 분석방법을 정리하면서 그 의미와 의의를 찾으려고 한다.

# 기사관련 전공질문

1. 토공사

1) 지반조사 : 보링, 사운딩, 지내력시험

2) 흙막이 붕괴 현상 : 히빙, 보일링(웰포인트 공법, 샌드드레인 공법, 집수정 공법), 파이핑

3) 흙막이 공법 : 어스앵커, 지하연속벽(슬러리월)

4) 지반개량 공법 : 생석회말뚝 공법, 치환공법

2. 기초공사

1) 말뚝 : 기성콘크리트말뚝, 강재말뚝

2) 지반침하 : 부동침하(지하실 설치, 어스앵커), 히빙, 보일링, 부력에 의한 부상(Rock 앵커, 배수공법, 자중, 긴결)

3. 철근콘크리트 공사

1) 거푸집 공사 : 측압, 유로폼, 갱폼  

2) 시멘트 : 시멘트 응결, 조강 시멘트, 중용열시멘트, 보통 시멘트

3) 철근 : 간격유지(재료분리, 유동성, 소요강도), 방청(아연도금, 방청제 콘크리트, 에폭시 코팅, 골재 제염)

- 피복두께 : 철근 가장 외측 표면에서 콘크리트 표면까지의 거리

4) 혼화재료 : 혼화재(플라이애쉬, 포졸란), 혼화제(AE제, 분산제, 방수제, 방청제 등)

5) 콘크리트 시공 : 재료분리(블리딩, 레이턴스), 콘크리트 줄눈(콜드 조인트 - 이어치기 2시간), 알칼리골재, 크리프

6) 콘크리트 종류 : 서중콘크리트(25도 이상), 한중콘크리트(4도 이하), 매스 콘크리트(프리쿨링), PC콘크리트(품질)

4. 철골 공사

1) 용접 결함 : 크랙, 블로우 홀, 크래이터, 언더컷, 핏, 피쉬아이, 오버랩

# 최근 이슈 관련 전공질문

1. 무량판 구조 : 전단파괴(전단보강철근)

2. 중대재해법 : 사망자 1명, 부상자 2명, 직업성 질병 3명

3. 스마트 건설 : 4차 산업혁명 기술을 건설에 활용

▎스마트 건설이란?

스마트 건설은 기존의 건설 기술에 4차 산업혁명 기술과 첨단 기술을 융합한 개념으로 인력의 한계를 극복하고자 건설업계에서 나아가고 있는 방향이다. 특히 건설산업의 경우 인력의 비중이 큰 만큼 그 경험에 의존할 수 밖에 없었는데 드론, 로보틱스, BIM 등 첨단 기술이 발전하면서 AI와 시스템으로 생산성과 안정성을 높이고자 하는 것이다. 

*4차 산업혁명 : 인공지능과 사물인터넷, 빅데이터 등 첨단기술을 바탕으로 사람과 사물을 연결하고 실시간으로 최적의 서비스를 제공받을 수 있는 사회

▎스마트 건설의 현황

1990년대 CIC(Computer Integrated Construction)과 2000년대 BIM(Building Information Modeling)이 개발되면서 건설산업에 컴퓨터를 통해 생산성을 확보하고자 하는 노력이 있었다. 현재는 정보통신기술이 더욱 더 발전함에 따라 새로운 기술과 상품이 발전했으며 스마트시티, 스마트홈, 스마트건설 등으로 사용되고 있다. 최근에는 OSC(Off-Site Construction)에 대한 연구가 활발하게 이루어지고 있다.

대표적인 기술을 소개하자면,

1) BIM (Building Information Modeling) :

2) Machine Guidance : 건설중장비와 ICT, AI

*현대건설기계 : 머신 가이던스 굴삭기

3) SHM (Structural Health Monitoring) : 

1단계 : 풍동 충격 실험 등으로 바람, 지진, 폭발 등 위기에서 구조물의 안정성 판단

2단계 : 건물 구조 해석 모델을 통해 지속적인 시뮬레이션을 AI에게 학습

3단계 : 건물의 각 부위에 센서를 통해 바람 세기, 방향, 건물 흔들림, 가속계 등 데이터 수집

4단계 : 위의 모든 결과값을 분석하여 건물상태 분석 

건축물을 지을 때 소화설비와 관련된 규정이 많다. 건축법규에서는 피난규정과 내화구조 등에 대해 다룬다면 건축설비에서는 건축물에 필수적인 소화설비들을 다루고 화재 및 재난을 사전에 예방하고 이후 문제 발생 시 대처할 수 있도록 하고 있다.

▍설비적인 방법

소화설비에 대한 규정사항으로는 표준방수량, 방수압력, 설치거리 등을 규정하고 있다.

1) 옥내소화전(130l/min) : 옥내소화전은 바닥으로부터 높이가 1.5m 이하가 되도록하며 건물의 각 부분으로부터 수평거리가 25m가 되도록 해야한다.

2) 옥외소화전(350l/min) : 옥외소화전은 상수도의 급수관에 설치된 것으로 건축물 외부에 설치하고 소화 및 인접 건축물의 연소 확대 방지를 위해 설치하는 소화설비이다.

3) 스프링클러(80l/min) : 스프링클러는 폐쇄형인 습식방식과 건식방식, 개방형 등으로 나뉜다. 폐쇄형의 경우에는 화재 감열체가 있기 때문에 자동적으로 일정 온도에 도달하면 방수구가 개방되는 것이고, 개방형의 경우 별도의 화재감지기를 설치해야하며 감지가 어려운 대체로 천정고가 높은 곳에 사용된다.

4) 연결송수관(800l/min) : 연결송수관 방수구는 개폐기능을 가진 것으로 설치하며 평상시에는 닫힌 상태를 유지하고 전용 방수구 또는 옥내 소화전방수구로 구경이 65mm 인 것으로 설치하여야한다. 또한, 방수구의 위치표시는 표시를 하여하고 호스 접결구는 바닥으로부터 0.5m 이상 1m 이하의 위치에 설치하여야한다. 

▍피난규정

1) 피난계단 : 5층 이상, 지하 2층 이하 (예외 : 5층 이상의 층이 200m^2 이하인 경우)

- 내화구조, 불연재료, 예비전원, 60분 or 60분+ 방화문(열 차단시간 30분 이상)

2) 특별피난계단 : 11층 이상(공동주택은 16층 이상), 지하 3층 이하 (예외 : 갓 복도식 공동주택 등)

- 부속실 설치, 배연설비, 내화구조, 불연재료, 예비전원, 60분, 60분+ 방화문

3) 옥외피난계단 : 3층 이상의 층으로 공연장, 주점영업, 집회장의 경우 별도 설치

- 내화구조

4) 피난안전구역 : 초고층 건축물, 준초고층 건축물

▍방화규정

1) 주요구조부 내화구조 : 문화 및 집회시설, 공장, 건축물의 2층이 주택, 3층 이상 건축물, 지하층이 있는 건축물 등

2) 내화구조 : 화재에 견딜 수 있는 성능 (단면의 두께), 계단과 지붕은 두께 상관없음

3) 방화구조 : 화염의 확산을 막을 수 있는 성능 (마감기준 : 철망모르타르 등)- 방화벽, 방화문, 방화셔터 등

부동산 금융

▍리츠란?

리츠 : Real Estate Investment Trusts = 부동산투자신탁

다양한 투자자들로부터 투자 자금을 모아 부동산 자산에 투자하며 주로 부동산 개발(PF), 임대, 주택저당증권 등에 투자하고 이를 통해 임대료, 수수료 등으로 발생하는 수익을 투자자에게 배당 형태로 지급한다. 주식과 비교해서 이해하기 쉽게 설명하면, 다양한 주식중에서 '국내반도체1호' 1주를 사게 되면 국내반도체의 실적과 영업이익에 따라서 배당을 받게 된다. 이처럼 리츠도 다양한 부동산 자산 중에서 예를 들어 가령 '미국우량부동산리츠1호'  1주를 사게 되면 임대수익에 따라서 배당을 받게 된다.

▍부동산펀드란?

부동산 펀드 : Real Estate Fund = 펀드 재산의 50%를 초과해 부동산 자산에 투자하는 상품

부동산 펀드는 주식형태의 리츠와 달리 펀드 형태이다. 이러한 부동산 펀드는  일반적으로 토지구매부터 건물 시공 후 임대까지 긴 시간이 걸리기 때문에 중도해지가 어려운 폐쇄형 상품이 대부분이다. 또한, 펀드 하나당 하나의 실물 부동산에 투자하고 이로 발생하는 투자수익을 지급하는 구조이다. 추가적으로 REITs와 구분하면, 부동산 펀드는 금융위원회에서 신고하는 자본시장법에 근거하고 REITs는 국토교통부에서 인가하는 부동산투자회사법에 근거한다. 그리고 투자자입장에서 리츠는 주식에 투자하여 배당금을 얻는 주식의 형태, 부동산펀드는 각각의 펀드에 투자하여 만기 후 투자수익을 만든다.

또한, 부동산에 간접투자하여 수익을 얻을 수 있는 어니스트 펀드가 있다. 이는 부동산관련 채권의 원리금수취권에 투자하는 것으로 매수와 매도의 개념이 없고 부동산 상품에 자신이 원하는 만큼의 금액을 투자하는 것이다. 대표적으로 건설자금, 부동산담보 투자상품이 있다. 또한, 다양한 부동산을 모아놓은 REITs와 달리 어니스트펀드는 개인이 원하는 상품을 선택하여 투자할 수 있다.

▍금융이란?

금융은 돈을 빌리고 빌려주는 모든 행위이다. 그리고 이러한 행위를 하는 회사를 금융사라고 한다. 한편 돈이라는 것은 현금일수도 있지만 주식, 채권, 부동산 등의 형태로 즉 자산의 형태로 존재한다. 그래서 이러한 돈, 자산을 다루는 곳을 금융사라고 정의하고 포괄적으로 이해할 수 있다. 이러한 금융사를 좀 더 구분하면 다음과 같다.

금융사의 종류
1) 은행 : 예금, 대출과 같이 돈을 맡아주고 돈을 빌려주는 곳
2) 증권 : 돈을 투자해주는 곳
3) 보험 : 돈을 보장해주는 곳

▍금융투자업

이러한 금융사는 금융투자 업무를 하는데, 우리나라에서는 6가지 업무로 분류하고 있다. 그래서 이러한 업무를 담당하는 회사를 금융투자회사라고 부른다.

금융업무의 종류
1) 투자매매업 : 자기의 계산으로 금융투자상품을 매도, 매수, 증권 발행 등 하는 것
2) 투자중개업 : 타인의 계산으로 금융투자상품을 매도, 매수, 중개, 청약 등 하는 것
3) 집합투자업 : 2인 이상의 투자자로부터 모은 금전 등으로 투자대상자산(주식, 부동산, ETF 등)을 취득, 처분하고 결과를 투자자에게 배분하여 귀속시키는 것
4) 투자일임업 : 투자자로부터 금융투자상품 등에 대한 투자판단의 전부, 일부를 일임받아 취득, 처분하는 것
5) 투자자문업 : 금융투자상품 등 투자판단에 관한 것을 자문에 응하는 것
6) 신탁업 : 신탁을 영업으로 하는 것

한편, 금융투자회사는 '증권사'와 '자산운용사'로 나눌 수 있다. 증권회사 흔히 NH투자증권, 한국투자증권, 신한투자증권과 같은 곳이다. 이런 회사는 자본시장에서 주식, 채권 등의 유가증권을 발행하고 주선하며 중개하는 것이 주요 업무이다. 이외에도 수수료, 이자수익 등으로 이익을 발생하기도 한다. 자산운용사는 펀드와 같은 금융상품을 만들고 운용하는 곳이다. 부동산, 인프라, 미국 기술주, 메타버스주 등 다양한 테마와 섹터로 상품을 구성하며 투자의 편의성을 높여준다. 이외에도 투자자들로부터 수수료를 받고 자문을 해주는 투자자문사, 선물거래에 특화된 선물회사 등이 있다.

참고로 위의 표를 보면 자산운용회사의 당기순이익이 증권회사보다 떨어지는 것을 알 수 있는데, 이는 국내에서는 직접적인 운용을 하는 것보다 중개를 하는 사업이 더 수익률이 좋고 안정적이라는 것을 의미한다. 하지만 점차 사모펀드의 확대와 자산운용에 대한 관심이 증가하며 변화할 것이라고 생각한다.

▍증권사 vs 자산운용사

구체적으로 증권사와 자산운용사를 수익구조 측면에서 정리하면. 증권사의 경우 크게 위탁매매 / 자기매매 / 투자은행(IB) / 자산관리(WM) 4가지가 있다. 위탁매매와 자기매매는 HTS, MTS를 통해 고객들이 증권, 펀드 등을 매매하면서 수수료를 받는 것과 자기자본을 투자하여 수익을 내는 것이다. 위 두 항목은 아마 대부분 알고 있는 내용이다. 한편, 투자은행은(IB)는 회사의 자금조달 및 금융서비스를 제공하는 업무이다. 자금조달방법은 주식자본시장인 ECM과 부채자본시장 즉 채권발행시장인 DCM으로 나뉘며 이를 통해 기업의 자금 유동성을 확보하는 서비스를 제공한다. 또한 IPO를 통해 비상장 기업을 상장시켜 자금을 조달하기도 한다.

자산관리 부문인 WM은 Wealth Management의 약자로 고객의 자산관리와 관련된 서비스를 제공하는 것이다. 고객의 성향에 맞춰 투자방식과 상품을 추천해주며 수수료를 받는 업무이다.

한편 자산운용사의 경우 펀드(집합투자)를 운용한다. 이를 통해 운용수수료와 성과보수를 통해 수익을 낸다. 보통 2-20 룰로 운용자산의 2%를 운용 수수료로 받고 실현된 성과에 대해 만약 약정된 기준수익률 이상이면 20%를 성공보수로 받는다. 이러한 펀드는 투자자의 돈을 모아 만드는데 공모형과 사모형으로 나뉜다. 공모형 펀드의 경우 일반 은행에서도 판매하기 때문에 투자가 가능하지만 사모형의 경우 특정 투자자를 대상으로 한다. 이러한 사모형을 PE(Private Equity)라고 한다. 종류에 따라 경영에 참여하는 경영참여형 PEF, 주식이나 증권 등에 투자하는 헤지펀드(전문투자형) 등이 있다. 또한 투자대상에 따라 증권집합투자기구, 부동산집합투자기구, 일반사모집합투자기구 등으로 나뉜다.

국토의 계획 및 이용에 관한 법은 우리나라의 토지를 대상으로 이용하거나 개발하거나 보전하기 위한 계획을 수립하고 집행하기 위해 제정한 법률이다. 이 법률을 바탕으로 도시군 기본계획이 정해지며 직접적으로 도시계획와 건축 계획에 영향을 미친다.

▍국토의 계획 및 이용에 관한 법 총칙

□ 목적 :

- 국토의 이용 개발 및 보전을 위한 계획의 수립 및 집행 등에 관하여 필요한 사항을 정함으로써 공공복리의 증진과 국민의 삶의 질을 향상하게 함을 목적으로 한다. 는 것이 이 법의 목적이다.

그리고 이 법에 명시되어 있는 용어의 범위와 의미를 설정하기 위해 용어를 정의한다.

□ 용어의 정의

1) 광역도시계획 : 광역계획권의 장기발전방향을 제시하는 계획

*광역도시계획권이란 2 이상의 시, 군의 공간구조 및 기능을 상호 연계하고 환경을 보전하며 정비하기 위해 국토부장관, 도지사가 지정하는 곳이다.

2) 도시군 계획 : 특별시, 광역시, 시, 군의 관할구역에 대해 수립하는 공간구조와 발전방향에 대한 계획으로써 다른 법률에 의한 토지의 이용개발, 보전에 관한 계획의 기본이 된다. 도시군 계획은

- 도시군기본계획 : 시 또는 군의 기본적인 공간구조와 발전방향을 제시하는 종합계획으로 도시군관리계획의 기본지침

- 도시군관리계획 : 시 또는 군의 개발, 정비 및 보전을 위한 계획 

3) 지구단위계획 : 도시군계획 수립대상 지역 안의 일부에 대해서 토지이용을 합리화하고 그 기능을 증진시키며 미관을 개선하고 양호한 환경을 확보하며 당해 지역을 체계적, 계획적으로 관리하기 위해 수립하는 도시군관리계획. 예를 들면, 아래의 그림처럼 도시군관리 계획 내의 일부 지역을 경제자유구역 명지지구로 하여 토지의 기능을 증진시키는 계획.

4) 입지규제 최소구역계획 : 입지규제최소구역에서 토지의 이용 및 건축물의 용도, 규모 등의 제한에 관한 사항 등 관리에 필요한 사항을 정하기 위해 수립하는 도시군 관리계획이다. 이 입지규제 최소구역은 도시외곽주의 신도시 개발로 인해 기성 시가지의 공동화와 노후, 쇠퇴 현상이 심해지고 경쟁력이 저하되면서 토지이용규제를 적용할 필요성을 느껴 도입되었다. 그래서 도시지역에서 토지이용을 증진시켜 도시정비를 촉진하고 지역거점을 육성할 필요가 있는 경우 국토부 장관이 지정한다.

이렇게 입지규제 최소구역으로 지정되게 되면 가장 좋은 점은 '특별건축구역의 지정의제'에 따라 특별건축구역으로 지정된 것으로 본다. 그럼 건폐율, 용적율, 높이 등에서 자유로워지고 그 지역에서 보다 효율적, 창의적으로 건축물을 만들고 지역발전을 도모할 수 있다.

5) 국가계획 : 중앙행정기관이 법률에 의해 수립하거나 국가의 정책적인 목적달성을 위해 수립하는 계획 중에서 도시군관리계획으로 결정하여야 할 사항이 포함되는 계획이다.

6) 도시군계획시설 : 기반시설 중 도시군 관리계획으로 결정된 시설로 도시기능의 유지를 위하여 대통령령으로 정한 시설

그리고, 기반시설은 아래와 같이 정리할 수 있다.

- 기반시설의 종류

1. 교통시설 : 도로, 주차장, 자동차정류장, 항만, 철도, 공항, 궤도, 차량검사 및 면허시설

*도로 : 일반도로, 자동차전용도로, 보행자전용도로, 자전거전용도로, 고가도로, 지하도로, 보행자우선도로

*자동차 정류장 : 여객자동차터미널, 물류터미널, 공영차고지, 환승센터, 복합환승센터 등

2. 공간시설 : 광장, 공원, 녹지, 유원지, 공공공지

*광장 : 교통광장, 경관광장, 지하광장, 건축물부설광장, 일반광장

3. 유통 및 공급시설 : 시장, 수도공급설비,  전기공급설비, 가스공급설비, 열공급설비, 방송통신시설, 공동구 등

*공동구 : 전기, 가스, 수도, 통신, 하수도시설 등 지하매설물을 공동수용하기 위해 지하에 설치하는 시설물

4. 공공, 문화 체육시설 : 공공청사, 학교, 연구시설, 문화시설, 사회복지시설, 체육시설 등

5. 방재시설 : 하천, 저수지, 방풍설비, 방수설비, 방화설비, 사방설비, 방조설비, 유수지

6. 보건위생시설 : 도축장, 장사시설, 종합의료시설

7. 환경기초시설 : 하수도, 폐차장, 수질오염방지시설, 폐기물 및 재활용시설, 빗물저장 및 이용시설

7) 광역시설 : 기반시설 중 광역적인 정비체계가 필요한 대통령령으로 정한 시설

1. 2이상 시, 군의 관할구역에 걸치는 시설 : 도로, 철도, 녹지, 공급설비, 하천, 하수도 등

2. 2이상의 시, 군의 공동으로 이용하는 시설 : 항만, 공항, 공원, 운동장, 유수지, 폐기물처리 등

8) 공공시설 : 대통령령으로 정하는 공공용시설

1. 공공용시설 : 도로, 공원, 철도, 수도, 항만, 공항 등

2. 행정청이 설치한 시설에 한하여 공공시설로 간주하는 시설 : 주차장, 저수지

3. 스마트도시의 조성 및 산업진흥 등에 관한 법률로 공공시설 : 유비쿼터스 도시통합운영센터

이러한 기반시설을 설치 정비 또는 개량하는 사업을 도시군계획시설 사업이라고 한다. 위의 내용을 정리하면 아래와 같은 도표로 흐름을 정리할 수 있다.

국토의 계획 및 이용에 관한 법이 도시군게획시설사업의 근거가 된다면, 도시개발사업은 도시개발법이, 정비사업은 도시 및 주거환경 정비법의 범위에 들어간다.