한국에서 살아가는 사람

대부분의 과목이 그렇겠지만 첫 장은 간단한 개요에 대해서 설명하기 때문에 큰 어려움없이 이해할 수 있었다.

1. 시공의 개요

2. 건축시공 계약제도

3. 입찰 및 계약

4. 공사계획 및 건설조직

5. 공정관리 및 품질관리

총 5개로 구성되어 있다. 

1. 시공의 개요

건축시공의 개요

• 건축시공의 3대 관리 : 원가관리, 공정관리, 품질관리
• 건축공사 기술의 5대 관리 : 노무(인력), 장비(기계), 자원, 자금, 시공법
• 시공의 현대화 : 재료의 건식화, 건축생산의 양산화 (Pre-Cast화)

* 원가관리 = 돈 / 공정관리 = 시간 / 품질관리 = 신용

* Pre-Cast 프리캐스트 콘크리트란?  조립식 콘크리트, 미리 제작하고 운반하여 설치

2. 건축시공 계약제도

건축시공계약제도의 분류

• 직영공사 : 발주자(건축주)가 직접 재료, 노무, 시공 
• 도급공사 : 발주자가 도급업자에게 공사를 위탁하여 시공

도급공사의 종류

1) 공사실시 방식 (=도급 방식)
일식도급 : 공사전체를 한 업자에게 주고 시공업무 일체를 시행
- 장점 : 공사비 확정, 공사관리 용이 / 단점 : 부실공사 우려
분할도급 : 전문공종별, 공정별, 공구별(지역별)로 전문업자에게 나누어서 시행
- 장점 : 전문적인 공사 기대, 경쟁시공 가능 / 단점 : 감독 업무 증가
공동도급(Joint Venture) : 2개 이상의 회사가 임시로 결합하여 공동연대책으로 공사 시행 (대규모 공사)
- 장점 : 위험 분산, 기술 향상 / 단점 : 경비 증가, 이해충돌 우려
> 공동이행방식, 분담이행방식, 주계약자형 공동도급방식
* 분담이행방식 (컨소시엄) : 법인을 설립하지 않고 공사의 책임을 각각 독립된 회사가 가짐

2) 도급 금액결정 방식
정액도급 : 공사비 총액을 확정하고 계약하는 방식
- 장점 : 경쟁입찰 가능, 공사관리 간편 / 단점 : 공사변경 곤란, 설계도서 완성 후 입찰
단가도급 : 단위공사(재료, 면적 등)의 단가만을 계약하는 방식  (긴급공사)
- 장점 : 신속한 공사 / 단점 : 공사비 예측 어려움, 공사량 절감 노력 감소
실비청산보수가산도급 : 선시공 후지급 방식으로 신용계약의 방식  (선진국)
- 장점 : 우수한 시공 / 단점 : 공사기간 연장의 우려, 공사비 증가
> 이론상으로 직영과 도급공사의 장점만을 가진 이상적인 제도

3) 업무범위에 따라 계약
턴키도급 (일괄 수주) : 모든 요소를 포괄한 도급계약 방식
성능발주방식 (특명입찰방식) : 건축주의 요구성능에 맞게 시공자가 자유롭게 선책하여 발주하는 방식
건설사업관리(CM) : 전문가 집단에 의한 설계와 시공을 통합관리(타당성 조사, 설계 등)
PM방식 : 사업 기획 단계부터 종합적으로 관리
파트너링 방식 : 발주자가 직접 설계, 시공 + 프로젝트 관련자들이 상호신뢰로 공동목표 수행
BOT방식 : Build(시공) - Operate(운영) - Transfer(투자금 회수)     ex) 대규모 사회간접자본 사업 (SOC)
> BTL (Build - Transfer - Lease) : 시설물 임대료로 투자금 회수

건축공사 관계자와 업무

• 건축주, 설계자, 감리자, 관리자(시공자, 현장소장, 기술자 등)
• 도급자 : 원도급자, 재도급자, 하도급자
• 노무자 : 직용노무자, 정용노무자, 임시고용노무자

 

기타 건축 용어설명

• VE(가치공학) : 대안개발을 통한 원가절감 및 기능 향상 기법

원가절감, 공사비 절감, VE 수행의 특징 : 비용 절감할 가능성이 있어야 함

대체적으로 신공종, 비용이 큰 공종, 여러 번에 걸친 많은 공종 등을 위주로 수행한다.

1. 수량이 많은 것
2. 반복효과가 큰 것
3. 금액, 시간, 노력이 큰 것 
4. 지하공사 등 어려움이 많은 것

• EC화 : 업무영역의 확대 (단순 Construction -> 설계 + 시공 등), 종합건설업화
• CIC : 컴퓨터, 정보통신 등을 바탕으로 최적화, 효율화      ex) BIM 등
• CALS : 건설 정보의 실시간 공유할 수 있는 공공 전산시스템      ex) 공공기관 건설정보 시스템
• PMIS : 최고품질의 사업 목적물 건설을 위한 전산시스템
• OR : 생산계획의 최적방법을 찾는 것으로 여러 방법을 비교하여 선정

2. 건축시공 계약제도

건축시공계약제도의 분류

• 직영공사 : 발주자(건축주)가 직접 재료, 노무, 시공 
• 도급공사 : 발주자가 도급업자에게 공사를 위탁하여 시공

 

도급공사의 종류

1) 공사실시 방식 (=도급 방식)
일식도급 : 공사전체를 한 업자에게 주고 시공업무 일체를 시행
- 장점 : 공사비 확정, 공사관리 용이 / 단점 : 부실공사 우려
분할도급 : 전문공종별, 공정별, 공구별(지역별)로 전문업자에게 나누어서 시행
- 장점 : 전문적인 공사 기대, 경쟁시공 가능 / 단점 : 감독 업무 증가
공동도급(Joint Venture) : 2개 이상의 회사가 임시로 결합하여 공동연대책으로 공사 시행 (대규모 공사)
- 장점 : 위험 분산, 기술 향상 / 단점 : 경비 증가, 이해충돌 우려
> 공동이행방식, 분담이행방식, 주계약자형 공동도급방식
* 분담이행방식 (컨소시엄) : 법인을 설립하지 않고 공사의 책임을 각각 독립된 회사가 가짐

2) 도급 금액결정 방식
정액도급 : 공사비 총액을 확정하고 계약하는 방식
- 장점 : 경쟁입찰 가능, 공사관리 간편 / 단점 : 공사변경 곤란, 설계도서 완성 후 입찰
단가도급 : 단위공사(재료, 면적 등)의 단가만을 계약하는 방식  (긴급공사)
- 장점 : 신속한 공사 / 단점 : 공사비 예측 어려움, 공사량 절감 노력 감소
실비청산보수가산도급 : 선시공 후지급 방식으로 신용계약의 방식  (선진국)
- 장점 : 우수한 시공 / 단점 : 공사기간 연장의 우려, 공사비 증가
> 이론상으로 직영과 도급공사의 장점만을 가진 이상적인 제도

3) 업무범위에 따라 계약
턴키도급 (일괄 수주) : 모든 요소를 포괄한 도급계약 방식
성능발주방식 (특명입찰방식) : 건축주의 요구성능에 맞게 시공자가 자유롭게 선책하여 발주하는 방식
건설사업관리(CM) : 전문가 집단에 의한 설계와 시공을 통합관리(타당성 조사, 설계 등)
PM방식 : 사업 기획 단계부터 종합적으로 관리
파트너링 방식 : 발주자가 직접 설계, 시공 + 프로젝트 관련자들이 상호신뢰로 공동목표 수행
BOT방식 : Build(시공) - Operate(운영) - Transfer(투자금 회수)     ex) 대규모 사회간접자본 사업 (SOC)
> BTL (Build - Transfer - Lease) : 시설물 임대료로 투자금 회수
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3. 입찰 및 계약

입찰방식 (도급자 결정방식)

• 입찰 방식의 종류

1) 공개경쟁입찰 : 널리 공고하여 입찰시키는 방법
장점 : 균등한 기회, 담합의 우려 적음. 공사비 절감 효과 
단점 : 입찰사무 증대, 시공정밀도 우려, 부적격자의 낙찰 가능성

2) 지명경쟁입찰 : 발주자가 인정한 3~7개 회사 선정 후 입찰시키는 방법
장점 : 시공상의 신뢰성, 부적격자 제거
단점 : 담합의 우려, 공사비 상승

* Lower Limit : 예정가격의 약 85% 이하의 입찰자는 무효처리 (덤핑 수주 방지책)
* 덤핑 수주 : 무리한 최저가 낙찰

3) 특명입찰 (경쟁 X) = 수의계약 : 특정한 시공업자 선정하여 계약 체결
장점 : 공사기밀 유지, 우량 공사 기대
단점 : 공사비 증대 

• 입찰 제도

PQ제도 : 입찰참가자격 사전심사제도 (공사경험 + 재무상태 + 기술능력)
부대입찰제도 (하도급자 보호제도) : 하도급자의 계약서를 입찰서에 첨부
대안입찰제도 : 시공자가 대안입찰을 제안하는 입찰제도 (우리나라만 존재)

• 입찰순서 : 입찰통지 - 현장설명(설계도서, 견적 및 적산 등) - 입찰 - 개찰 - 낙찰 - 계약

* 개찰 : 입찰서 제출 후 지정된 곳에서 입찰자가 참석한 가운데 입찰서를 개봉하는 것

* 입찰보증금 : 입찰금액의 5% ~ 10% (참가자 -> 발주자)

* 계약보증금 : 계약 공사비의 10% (발주자 -> 참가자)

계약서류

• 계약서류의 종류 : 필요서류 + 참고서류

필요서류
1) 공사도급계약 서류 : 계약서 및 공사도급 규정
- 공사 내용 (규모, 도급금액), 공사진행일정, 지불방법, 설계변경 사항, 천재지변, 위약금 등
* 공사비 지불순서 : 착공금 (70%이내) - 중간불(기성불 90%) - 준공불 - 하자보증금 (계약금의 2~5%)
2) 설계도서 : 설계도, 시방서 (공통시방서, 특기시방서)

참고서류
1) 공사비 내역서
2) 현장설명서, 질의응답서
3) 공정표

시방서

• 시방서의 종류

표준시방서 : 대한건축학회에서 발행된 공통시방서

특기시방서 : 특수재료, 특수공법 등 표준시방서의 적용이나 삭제 등 표현

* 시방서 : 설계자가 작성

• 시방서 내용

시방서 기재방법
- 시공순서에 맞게 빠짐없이 서술
- 오자, 오기 등 중복되지 않고 간결하게 서술
- 재료, 공법 등 도면과 상이하지 않게 서술

시방서 기재내용
- 사용 재료의 종류, 품질, 수량검사 등
- 공법의 일반사항, 시공정밀도 등
- 시공 기계, 장비의 설치방법, 종류 등
- 표준규격, 대안의 선택 등

* 시방서에 공사비는 기재하지 않는다 (계약서에 첨부)

• 시방서와 설계 도서의 우선순위

1) 공사 감리자와 협의한다 : 즉시 알리기

2) 건축물의 설계도서 작성기준을 따른다

- 공사시방서 - 설계도면 - 기타 등등