[리츠분석] 00. 리츠 투자 전략

 

*리츠투자에 대해 어떤 것들을 분석할지 개인적으로 정리했다.

 

리츠(REITs)는 Real Estate Investment Trust 로 어휘를 해석하면 부동산투자신탁이지만 우리나라에서는 부동산투자회사로 해석되고 있다. 왜냐하면 기존에 부동산신탁이라는 개념이 있기 때문이며 이는 수익증권을 통해 투자자가 이익을 얻는 방법이다. 반면에 리츠는 주식시장에 상장되어 주식처럼 거래가 되기 때문에 기존 투자자와 신규 투자자의 혼란을 피하고자 리츠를 부동산투자회사라고 부르는 것 같다.

출처 : 한국리츠협회

 

이러한 리츠를 간단하게 생각하면 부동산 조각에 투자하는 것이라고 생각할 수 있다. 일반적으로 '억 단위'의 주거용 건물 또는 '천억 단위'의 상업용 부동산에 투자하는데 개인, 그리고 심지어 기관도 큰 리스크와 자금조달의 문제가 있다. 그래서 이러한 부동산을 주식으로 쪼개서 유동성을 확보할 수 있게 되었다. 이외에도 리츠회사에 세법상의 혜택 등이 주어져서 투자자와 리츠회사 둘 다 전략적으로 사용할 수 있다. 

 

이러한 리츠는 최근 더욱 더 관심을 받고 있는데 현재 침체되어 있는 부동산 시장이 회복기로 들어설 것이라는 전망이 있기 때문이다. 당연히 여기에는 금리 인하에 대한 기대감, 부동산 공급 정책 활성화, PF 제도 개선 등이 있다. 이러한 흐름 속에서 어떠한 리츠 상품이 있고 어떤 투자 관점을 가지고 전략을 구축해야하는지에 대해서 분석했다.

 

▍리츠 투자

 

현재 국내에는 24개의 리츠가 있으며 국내 부동산에 투자하는 리츠와 국외 부동산에 투자하는 리츠가 있다. ETF로도 다양한 상품이 있어 투자자의 선택의 폭이 넓다. 거시적인 관점에서 지역의 성장세와 유입인구 증가율, 건물 공급계획 등이 있을 수 있으며 미시적으로는 해당 대지의 접근성 등이 있다. 그리고 추가적으로 건축물의 특성과 연한을 분석해야한다. 다양한 요소 중에서 리츠에 투자할 때 가장 주목해야할 지표에는 어떤 것들이 있는지 정리했다.

 

1) 임대료

부동산 자산에 투자하는 회사이기 때문에 매출액에서 임대수익이 가장 큰 비율을 차지하며, 그래서 임대료는 가장 중요한 항목이다. 해당 자산들의 공실률은 어떠한지 임차기간은 얼마인지 분석해야하는데 이를 나타내는 대표적인 지표가 NOI(Net Operating Income)와 Cap Rate (Capitalization Rate)이다.

출처 : 대신증권

 

임대료를 추정하기 위해서는 주변 상권, 임차인이 우량한지, 신용도가 높은지 판단해야하며 공실률은 어떤지 분석해야한다. 구체적으로 임대료가 매출연동인지(임차인의 사업 매출과 연동), Gross Lease(정액 임대료), Single Net Lease(재산세 부담) 등등 어떤 계약 조건인지 분석해야한다. 참고로 우리나라에는 스폰서 리츠(대기업의 리츠)가 많은데 이러한 경우 우량한 회사들이 주로 임차해 있으며 안정성이 있는 편이다. 앞으로 예시를 분석하면서 더 자세히 알 수 있을 것 같다.

출처 : 1031sponsors

 

추가적으로 부동산에도 자산의 종류가 있는데 대표적으로 오피스(업무시설), 주거시설, 리테일(백화점, 스타필드 등), 호텔, 셀프 스토리지, 물류, 헬스케어, 데이터센터 등이 있다. 그리고 각각 기초자산에 따라 특성이 있기 때문에 이 역시 같이 분석하면 포트폴리오를 다양하게 구성할 수 있다.

 

2) 배당

리츠는 회사 수익의 90% 이상을 배당해야 법인세 감면 혜택(부동산 펀드 대신 리츠를 설립하는 이유 중 하나)이 있는 만큼 배당률이 높다. 그리고 부동산 자산 특성상 주식에 비해 안전자산에 속하기 때문에 꾸준히 안정정인 수익과 전략을 구상할 수 있다. 이러한 점 때문에 리츠는 주식시장에서 거래되긴 하지만 주식과 다른 방법으로 분석해야한다.

출처 : 머니투데이, 한국리츠협회

 

그 이유는

 

1. 재무제표 상에 감가상각비가 있지만 실질적으로 부동산에 큰 영향을 주지 않기 때문이다.

2. 자산 매각 차익은 바로 이루어지지 않는 일회성 비용이기 때문이다.

 

가령, 자동차 회사의 경우 기계나 장비를 교체해야하는 주기가 있어서 이를 감가상각비에 녹여야하는데 부동산의 경우에는 건물의 사용기간이 길고 토지는 감가상각이 되지 않기 때문에 감가상각비를 수익성을 판단하는데 사용하면 자산이 과소평가될 수도 있다.

출처 : UNFOLD

 

그렇기 때문에 주식에서 EBITDA를 사용한다면, 리츠에서는 FFO(Funds From Operations) 즉 운영자금 흐름을 활용해야한다. 임대 수익 등으로 부터 얻은 순이익에서 감가상각비를 더하고 이후 부동산을 매각할 때의 손익을 빼서 FFO를 통해 사업운영수익을 알 수 있다. 또한, 자산 매각 차익의 경우에는 일회성 비용이기 때문에 차감해준다.

 

결과적으로 리츠가 매년 벌어들이는 실질적인 수익을 더 잘 알 수 있도록 FFO를 활용하며 단기적인 변동과 과소평가될 수 있는 요소를 제거하는 것이다.

 

하지만, 여기에도 주의할 부분은 첫번째로 매각차익이다. 사실 부동산은 영업수익보다도 매각했을 때의 수익이 더 큰 경우가 있다. 하지만 FFO는 이러한 매각차익을 제거하여 분석하기 때문에 부동산 자체의 매각수익에 대한 분석을 별도로 해야한다. 두번째는 리츠회사가 새로운 자산을 편입한 경우다. 만약 자산이 더해지면 부채 또는 유상증자를 통해 자금을 조달한 것일 텐데 그러면 전체가 FFO가 증가하기 때문이다.

 

3) 부채

부동산 자산은 평균적으로 일반적인 회사에 비해 더 많은 레버리지(부채)를 통해 자산을 매입하고 운영한다. 산업별로 다르기는 하겠지만 일반적으로 상장 기업의 경우 자산 대비 부채 비율은 20%~40% 정도이다. 은행과 금융업은 다르겠지만. 반면 리츠는 국가별로 규제가 다르기는 하지만 우리나라의 경우 40~60% 이며 최대 70%까지도 Debt/Asset 비율이 올라가기도 한다. 아무래도 일반 기업에 비해서 부동산 회사는 토지와 건물이라는 담보 자산이 있기 때문에 대출한도가 더 높기 때문이다.

출처 : 대신증권

 

어쨋든, 리츠가 아무리 많은 좋은 자산을 보유했다고 하더라도 레버리지(부채)를 과도하게 사용했다면 이로 인해 발생하는 이자도 엄청날 것이고 결국 주주에게 돌아가는 배당수익이 적을 수 있다. 그래서 이를 실질적으로 알기 위해 NAV를 산정한다. NAV(Net Asset Value)는 순자산가치로 총자산에서 이자발생부채를 제외한 값이다. 

출처 : 대신증권

 

반면, NAV는 부동산의 매각가치도 반영하기 때문에 FFO와 NAV는 상호보완적인 지표로 사용될 수 있다.

 

▍앞으로

 

우선 고금리 정책이 슬슬 끝나가고, 미국도 금리를 내리고 있는 상황 속에서 침체되고 있었던 부동산 시장도 다시 회복될 것 같은 전망을 보여주고 있다. 금리가 내려감에 따라 부동산의 수익구조가 좋아질 것이고 PF 역시 다시 살아날 것 같다.

출처 : Bizwatch

 

또한 올해부터 부동산 프로젝트 개발도 리츠에 포함될 수 있는 제도가 발의되었는데(통과됐는지는 안 찾아봤음), 이를 좀 더 알아보면 기존 영업인가를 받아야했던 리츠의 개발사업이 설립신고로 바뀐 것이다. 이렇게 되면 개발사업을 하는 동안 규제와 감독이 줄어들 것으로 예상된다. 이에 투자하는 투자자들에 대해서는 제한을 두고 있기 때문에 개발을 활성화하되 리스크는 줄이는 방법으로 제도를 개정하려고 하는 것 같다.